房地产项目中的公共配套设施用房，是指房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施用房。

　　实务中，房地产企业开发建设的公共设施用房，既有对外出售的情况，也有无偿移交全体业主或相关政府单位的情况。针对无偿移交且认定为多个项目共有的不可售公共配套设施用房，其成本，应如何进行项目间分摊呢？接下来将以实务案例的形式与大家一起学习探讨。

　　A房地产企业开发建设的“汐岳山”项目，分两期进行建设，一期项目于2016年07月20日正式开工，并于2017年10月18日竣工验收备案，总建筑面积75,731.00㎡，二期项目于2017年08月20日正式开工，并于2018年11月10日竣工验收备案，总建筑面积78,117.00㎡，经当地税务机关核查，符合分期清算的条件，需分为两期进行清算，截至2023年10月，一期二期已转让房地产建筑面积占比均达到98%。

　　2023年10月20日，项目所在地主管税务机关对A房地产企业的“汐岳山一期”下达《税务事项通知书》（土地增值税清算通知）。

　　企业申报土地增值税清算资料时，汐岳山一期存在不可售公共配套用房 5,446.00㎡，经税务机关核实，均符合不可售公共配套用房的认定条件行业新闻，相关申报信息如下：

　　根据上述信息，试分析“汐岳山一期不可售公共配套设施用房”的开发成本在“汐岳山一期”和“汐岳山二期”之间的分摊是否合理？

　　1、根据“汐岳山一二期”房源信息可知，“A区人防设施”并非“汐岳山一二期”共用设施，企业分摊不可售公共配套设施用房成本时，将“汐岳山一期”人防设施对应的成本也进行了项目间分摊。

　　2、根据项目间分摊表计算公式可知，企业将“汐岳山一二期”共用的不可售公共配套用房的面积纳入了“汐岳山一期”建筑面积参与了分摊计算。

　　3、对“汐岳山一期二期共用的不可售公共配套设施用房”开发成本的分摊计算过程进行归纳分析如下：

　　综上：“汐岳山一期”应分摊“汐岳山一期二期共用的不可售公共配套设施用房”开发成本4,447,104.42元，实际申报时分摊“汐岳山一期二期共用的不可售公共配套设施用房”开发成本7,747,423.85元，多分摊3,300,319.43元。

　　注：A区人防设施6,502,500.00元，非一二期共有成本，需单独归集到一期。

　　整体拿地，分期开发分期清算的项目中，属于整个地块共用的“不可售公共配套设施用房”，其成本应当在各期项目间合理分摊。案例中，项目间开发成本分摊方法按清算项目总建筑面积占整个地块所有项目总建筑面积的比例分摊，但，值得注意的是，在计算总建筑面积时，均需剔除共用的“不可售公共配套设施用房”的面积。

　　属于多个清算项目共同发生的成本费用，其成本费用的合理分摊方式多种多样，在实务操作中，应当遵循当地税务机关的执行口径，采取合理的方法进行分摊。

　　自动剔除不可售公配面积，对共用设施（物业用房+居委会用房+幼儿园）按不同分摊比例，自动执行分摊。

　　系统预设分摊比例阈值（如单期分摊±15%），当企业申报分摊值偏离系统计算值超过阈值时自动预警。

　　自动关联权属文件：上传设施移交协议/规划文件时，自动提取关键字段，生成电子档案包供税务机关查验公司新闻。如下：

　　操作建议：企业在清算系统中预载项目全景数据（规划指标、成本台账凯发K8旗舰厅App下载、权属文件），利用系统预生成分摊方案作为申报基准，大幅降低税务调整风险。